Düt un Dat: Interessantes rund ums Mieten, Kaufen und Verkaufen von Immobilien
Mein Herbstprogramm
Für Sie auf dem DIT
Dat sööte Huus war für Sie beim Deutschen Immobilientag in Berlin!
In den 2 Tagen vom 15.-16-.Juni habe ich mich für Sie durch diverse Vorträge gehört, „geworkshoped“, genetzwerkt, informiert, gerechnet und weitergebildet.
Zu spannenden und aktuell wichtigen Themen wie
- Die Wahrheit über den Immobilienmarkt
- WEG und energetische Sanierung
- Käufer und Eigentümer sicher durch bewegte Zeiten führen
- Handlungsempfehlungen für die Umsetzung des GEG
- Immobilien fit machen für das 1,5°C Ziel
- Fix & Flip
- Home Staging
und noch viel mehr sprechen Sie mich gern an.
Wohnen im Alter
Als junger Mensch macht man sich wenig Gedanken darüber, wie das Wohnen im Alter aussehen könnte. Aber irgendwann sind die eigenen Kinder aus dem Haus und die Gartenpflege sowie die Arbeit im Haushalt fallen zunehmend schwerer. Manchmal ist der Eintritt ins Rentenalter ein perfekter Zeitpunkt, um über einige Zukunftsoptionen nachzudenken.
Wohnen Sie im eigenen Haus, sollten Sie sich überlegen, ob Ihr Zuhause sich altersgerecht umrüsten lässt. Ein barrierefreies Badezimmer? Ein Treppenlift? Oder lässt sich sogar das Haus so umgestalten, dass Sie im Erdgeschoss wohnen und die obere Etage vermietet werden kann?
Auch Wohnungseigentümer sollten rechtzeitig überlegen, ob z.B. die Türen breit genug für einen Rollator oder Rollstuhl sind, damit sie sich auch mit diesen Hilfsmitteln noch gut in den eigenen 4 Wänden bewegen können. Gibt es einen Fahrstuhl?
Keine leichte Entscheidung – aber viele Optionen
Natürlich möchte man so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Wer über einen Umzug oder eine Verkleinerung des Hausstands nachdenkt, hat verschiedene Möglichkeiten: Eine altersgerechte Wohnung, bei der diverse Serviceleistungen hinzugebucht werden können oder eine kleinere, zentral gelegene Wohnung, mit kurzen Einkaufswegen oder vielleicht Zusammenziehen mit den Kindern.
Wie Sie im Alter wohnen möchte hängt von vielen individuellen Faktoren ab. Entscheiden Sie sich für den Kauf einer altersgerechten Immobilie oder den Verkauf Ihrer eigenen Immobilie und bevorzugen den Service „Alles aus einer Hand“, dann berate ich Sie gern.
Erste Spendenübergabe
Möchten Sie Ihrem Verein etwas Gutes tun? Dann gehen Sie doch zum Makler! Süß Immobilien hat eine Vereinsaktion ins Leben gerufen. Wenn das Immobilienbüro „Dat sööte Huus“ Ihren Auftrag erhält, erhalten Sie einen Rabatt auf die Verkäuferprovision. Und Ihr Verein erhält eine Spende von Süß Immobilien.
Was steckt hinter dieser außergewöhnlichen Aktion?
Nach einem erfolgreichen Immobilienverkauf entscheiden meine Auftraggeber, welchen Verein ich bzw. mein Maklerbüro mit einer Spende von 500 Euro unterstützen darf. Im gleichen Zuge bekommen die Verkäufer einen Rabatt auf die Verkäuferprovision in gleicher Höhe. Alle Seiten profitieren!
Ist das eine gute Werbung?
Natürlich! Die Vereinsaktion ist ganz klar eine Werbeaktion. Denn bevor ich das Geld für Google- oder Facebook Werbung ausgebe, freue ich mich doch, dass damit die heimischen Vereine unterstützt und gefördert werden. Ich finde, das ist sinnvolles Marketing mit einem guten Nutzen – Flyer kann ja jeder.
Wer kann denn von der Spende profitieren?
Da gibt es viele Möglichkeiten: Fördervereine von Kindergärten und die freiwillige Feuerwehr, Musikverein oder Spielmannszug, Sportvereine aber auch soziale Einrichtungen wie die Kinder- und Jugendhilfe, eine Hospizstiftung oder ein Tierschutzverein.
Ich freue mich aber immer besonders, wenn das Geld an Fördervereine von Kindergärten und Schulen geht. Wie zum Beispiel in diesem Monat an den Kindergarten Pusteblume in Basthorst. Dort ist es besonders gut angelegt. Die Kinder bekommen in diesem Frühjahr durch die Spende neue Roller und Räder. Das ist doch eine tolle Sache!
Wie entstand denn die Idee mit der Vereinsaktion?
Hier bei uns in Stormarn und im Herzogtum Lauenburg können wir sehr stolz sein auf ein reges Vereinsleben. Viele Freizeitmöglichkeiten, aber auch gesellschaftliches und ehrenamtliches Engagement wären ohne unsere Vereine nicht möglich, gerade auf dem Land. Ich selbst war und bin langjähriges Mitglied im Reitverein, bei der DLRG und im Sportverein.
Wie erfolgreich ist die Vereinsaktion als Werbeaktion?
Nun ja, ich habe jetzt gerade erst damit angefangen und bin gespannt, ob ein Verkaufsauftrag dabei herauskommt. Aber ehrlich gesagt ist es am schönsten, wenn die Kunden aufgrund von Empfehlungen auf mich aufmerksam werden. Und bisher war das so. Zufriedene Kunden sind einfach die beste Werbung. Die haben dann meist von der Vereinsaktion noch nichts gehört und sind positiv überrascht.
Das Geld ist bei den Vereinen gut aufgehoben und momentan besonders willkommen, weil andere Einnahmen weggefallen sind. So eine Aktion sehe ich langfristig. Wenn man positive Energie in eine solche Aktion steckt, kommt irgendwann auch etwas zurück. Und durch die Spenden und die Übergabefotos lerne ich viele tolle, engagierte Menschen kennen und habe Einblick in die Arbeit ganz unterschiedlicher Vereine.
Die passende Finanzierung
In den meisten Fällen muss der Kauf einer Immobilie finanziert werden. Zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie kommen noch die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchkosten sowie Maklerprovision. Diese belaufen sich in der Regel auf ca. 15% des Kaufpreises. Als Faustregel kann man sagen, dass ein Darlehensnehmer über 20% – 30% Eigenkapital verfügen sollte.
Nicht zu knapp kalkulieren
Um herauszufinden, wie viel Geld im Monat für eine Darlehensrate vorhanden ist, ist ein ehrlicher Kassensturz gefragt. Listen Sie alle Einnahmen von mindestens einem Jahr auf und ziehen Sie Ihre Ausgaben davon ab. Die Darlehensrate sollte 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens nicht überschreiten.
Für Banken gelten ab Februar 2023 strengere Vorgaben zur Absicherung von Immobilienkrediten. Das wird die Finanzierungskosten erhöhen.
Einen kostenfreien Schnellcheck findet man im Internet, rechnen Sie selbst mit einem Haushalts- und Budgetrechner welcher Betrag Ihnen zur Verfügung steht. Führen Sie unbedingt ein aktuelles Finanzierungsgespräch und bedenken Sie, dass Finanzierungszusagen von vor einem halben Jahr in den meisten Fällen keinen Bestand mehr haben.
Sie benötigen ein individuelles Angebot und eine auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Beratung? Dann empfehle ich Ihnen einen freien und unabhängigen Finanzmakler.
Der Notartermin
Der Verkauf Ihrer Immobilie ist nur dann rechtssicher, wenn der Kaufvertrag bei einem Notar unterschrieben und von diesem beurkundet wird. Damit die Beurkundung schnell und reibungslos klappt, benötigt der Notar vorab einige Informationen wie Kaufpreis, Übergabetermin, Angabe von Sachmängeln, Grundbuchauszug, sowie persönlichen Angaben von Verkäufer und Käufer. Wer privat eine Immobilie verkauft, benötigt oftmals mehr als einen Termin beim Notar. Mit einem Profi-Makler ist nur ein Beurkundungstermin beim Notar erforderlich.
Worauf sollten Sie beim Notartermin achten?
Der Verkaufsprozess ist abgeschlossen, der Eigentümerwechsel kann vollzogen werden. Was jetzt noch fehlt ist ein Notartermin. Der vom Käufer ausgewählte Notar überwacht den gesamten Verkaufsprozess. Er überprüft alle relevanten Unterlagen und ob alle Bedingungen für den Verkauf erfüllt sind. In Anwesenheit beider Parteien verliest der Notar den vorher aufgesetzten Kaufvertrag. Bei dieser Gelegenheit besteht auch die letzte Möglichkeit für Änderungen. Neben dem Kaufvertrag kümmert der Notar sich ebenfalls um die Abänderung des Grundbucheintrages.
Ein Immobilienmakler weiß genau wie wichtig es ist, diese letzte Phase des Verkaufsprozesses rechtlich sicher zu gestalten und Sie dabei zu begleiten. Er hilft Ihnen dabei, bereits im Vorwege alle für den Beurkundungstermin relevanten Unterlagen zu beschaffen.
Meine erste Immobilie
Sie träumen von den eigenen vier Wänden, wissen aber nicht: Wie fange ich das an? Dann ist ein guter Plan gefragt.
Klären Sie im ersten Schritt, was Sie sich leisten können, d.h. prüfen Sie, wieviel Eigenkapital Sie aufbringen können. Haben Sie bereits etwas gespart, oder können die Eltern/Großeltern Sie unterstützen? Führen Sie ein Finanzierungsgespräch mit einem Fachmann. Empfehlenswert ist, wenn Sie zumindest die Kaufnebenkosten (6,5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar- und Grundbuchkosten, sowie Maklerkosten) und ca. 10 % der Kaufsumme mit eigenen Mitteln bezahlen können. Ein Grundstück zu kaufen und selbst zu bauen, ist oft schwieriger und langwieriger, als eine gebrauchte Immobilie zu erwerben. Ein Haus mit Keller ist teurer als eines ohne, das Einfamilienhaus kostet mehr als die Doppelhaushälfte und die wiederum ist teurer als ein Reihenhaus.
Im zweiten Schritt überlegen Sie, was genau Sie eigentlich wollen. Wieviel Platz wird benötigt? Suchen Sie im Speckgürtel, dann berücksichtigen Sie den längeren Arbeitsweg. Wird aus dem verliebten Paar vielleicht bald eine Familie oder soll im Homeoffice gearbeitet werden (zusätzliche Zimmer)? Kommt noch ein Hund dazu (Garten), wird Platz für das Hobby benötigt (Keller/Dachboden) etc.? Und nicht zuletzt: Wie passt das alles mit Schritt eins zusammen?
Schauen Sie sich dann zur Orientierung ca. 5–10 Immobilien an. Wenn Sie Glück haben, ist sogar schon die richtige dabei. Vergleichen Sie, entwickeln Sie ein Gefühl für den Markt. Das Ganze ist ein Prozess, eine Reise. Auf die erste Phase der Euphorie folgt oft Resignation und dann schließlich eine realistische Einschätzung. Bleiben Sie dran, auch wenn es mal eine Enttäuschung gibt. Der Immobilienmarkt ist ständig in Bewegung. Es wird immer wieder etwas Neues angeboten!
Seien Sie sich auch über diese Dinge im Klaren: Sie bürden sich zunächst Schulden auf, die Sie über Jahre abtragen. Bedenken Sie daher auch mögliche Jobwechsel oder planen Sie zusätzliche Geldpolster für eine spätere Renovierung/Modernisierung mit ein. Letztlich ist der Immobilienkauf aber ein Investment. Sie schaffen Vermögenswerte, denn die Immobilienpreise werden weiter steigen.
Hohe Preise: Kaufen oder Bauen
Nicht nur die Preise für Bestandsimmobilien sind hoch. Durch Materialknappheit, steigende Energiepreise und Fachkräftemangel hat sich auch der Neubau stark verteuert. Ob Sie sich einen Neubau leisten können, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Aber wann lohnt er sich und wann sollten Sie sich besser für den Kauf einer Bestandsimmobilie entscheiden?
In den letzten Wochen und Monaten mussten immer mehr Menschen ihren Traum von der eigenen Immobilie aufgegeben. Entweder haben sie die Suche nach der passenden Immobilie beendet oder wer schon eine gefunden hatte, dem wurde sie zur Kostenfalle. Und die Baukosten sind für viele in unbezahlbare Höhen gestiegen.
Bau oder Kauf?
Nur wer über eine gute Bonität verfügt und sich mit seinem Einkommen, Lebenshaltungskosten und Tilgungsraten für den Immobilienkredit leisten kann, hat Chancen, eine Immobilie kaufen oder bauen zu können. Bauvorhaben klimafreundlicher Immobilien können gegebenenfalls finanzielle Unterstützung erhalten.
Förderungen für den Hausbau
Für Bauherren energieeffizienter Häuser gibt es staatliche Förderungen. Je niedriger der Energieverbrauch einer Immobilie am Ende ist, desto höher sind die staatlichen Förderungen. Diese müssen vor Baubeginn bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und/oder beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragt werden. Banken bieten mittlerweile sogenannte „grüne“ Darlehen an, also bessere Konditionen bei klimafreundlicher Bauweise. Hier können Bauherren profitieren. Jedoch sollte man rechtzeitig Angebote vergleichen und genau durchrechnen, wie viel sich damit einsparen lässt.
Kaufen statt bauen
Wer das Risiko des Immobilienneubaus wegen hoher Baukosten, Materialknappheit und Fachkräftemangel nicht eingehen möchte, kann sich auf die Suche nach einer passenden Bestandsimmobilie machen. Bei Süß Immobilien finden Sie angebotene Objekte oder können Suchaufträge anlegen. Dann mache ich mich für Sie auf die Suche. Habe ich das Passende in meinem Bestand oder werde ich mit dem Verkauf einer Immobilie neu beauftragt, die zu Ihren Suchkriterien passt, werden Sie darüber informiert, bevor mit der öffentlichen Vermarktung begonnen wird.
Immobilie als Altersvorsorge
Anders als Aktien gelten Immobilien gemeinhin als sichere Altersvorsorge, obwohl Anschaffung und Instandhaltung mit hohen Kosten verbunden sein können. Warum lohnt sich die finanzielle Anstrengung dann trotzdem?
Die staatliche Rente wird wahrscheinlich zukünftig immer geringer ausfallen. Die Rentenhöhe schwankt je nachdem, wie viel Sie während Ihrer beruflichen Tätigkeit in die Rentenkasse eingezahlt haben. Sorgen Sie deshalb so früh wie möglich privat für das Alter vor. Mit einer eigenen Immobilie ist das auf verschiedene Art und Weise möglich.
Selbstgenutzte Immobilie als Altersvorsorge
Laut einer Anfang August 2022 erschienen Studie der LBS verringert eine eigene Immobilie insgesamt die Wohnkosten – selbst wenn Sie sich als Eigentümer finanziell einschränken müssen, Ihr Darlehen tilgen und zunächst einmal mehr Ausgaben haben. Jede Nettokaltmiete können Sie ebenso gut in die Tilgung Ihrer eigenen Immobilie investieren. Die frühzeitige Investition rechnet sich spätestens im Alter, wenn man mietfrei wohnt und eine durchschnittlich niedrigere Wohnkostenbelastung von ca. 10 % hat.
Bei allen Vorteilen, die ein Eigenheim bietet, darf man aber eines nicht außer Acht lassen: Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen und staatlich vorgeschriebene Anpassungen zum Beispiel durch das Gebäudeenergiegesetz bringen Kosten mit sich. Schaffen Sie sich deshalb eine finanzielle Reserve und erkundigen Sie sich auch nach staatlichen Förderungen.
Kapitalanlage als Altersvorsorge
Als privater Kapitalanleger generieren Sie durch die Mieteinnahmen eine Rendite, die je nach Zustand, Ausstattung und Lage der Immobilie verschieden hoch ausfällt. So bauen Sie strukturiert Vermögen auf. Kosten für Ihren Immobilienerwerb sowie jährliche Zinsen können Sie steuerlich absetzen. Von der Investmentstrategie über die Standortanalyse bis hin zur Verwaltung des Objekts gibt es viele Herausforderungen, die auf Sie als Investor zukommen.
Sind Sie an einer Immobilie als Kapitalanlage interessiert ist oder haben als Eigentümer oder Kaufinteressent Fragen zur Wertsteigerung von Immobilien, dann lassen Sie sich unverbindlich von mir beraten und unterstützen.
Das Kataster
Das Liegenschaftskataster ist im engeren Sinne ein Nachweis der Liegenschaften, also der Grundstücke und Gebäude.
Im Kataster werden die Liegenschaften zunächst in Karten nachgewiesen. Im Gegensatz zu Katasterbüchern sind die Katasterkarten nicht nach Gemeindebesitz angelegt, sondern nach ihrem natürlichen Zusammenhang. Die Katasterkarten, auf denen zusammenhängende Teile der Erdoberfläche bildlich in verjüngtem Maßstab dargestellt sind, sind die Gemarkungskarten. Die Gemarkung ist demnach ein topografischer Begriff. Sie ist ein Bezirk des Katasters, der eine einzige, örtlich erkennbar umschriebene und abgeschlossene Gruppe von Grundstücken in topografischem Zusammenhang umfasst.
Mit Rücksicht auf Handlichkeit und Aufbewahrung ist das Kartenbild einer ganzen Gemarkung nicht immer in einem einzigen Kartenbogen dargestellt, sondern in mehrere Blätter, die sogenannten Flure, zerlegt.
Die Flurkarte ist mit ihren Unterlagen, nach denen sie gefertigt ist, das amtliche Verzeichnis, nach dem Grundstücke gemäß Grundbuchordnung in den Grundbüchern zu benennen sind. Sie dient zur Orientierung über Lage und Form der Grundstücke durch das Bild. Die auf ihr dargestellten Flächen werden als Flurstücke (früher Parzellen) bezeichnet. Jedes Flurstück hat eine besondere Nummer, die Flurstücksnummer.
Zwischen Katasteramt und Grundbuchamt erfolgen laufend gegenseitige Mitteilungen über eingetretene Änderungen.
20.03.2023
Das Grundbuch
Während das Kataster die Aufgabe hat, alle Grundstücke nach Lage, Größe und Nutzungsart zu erfassen, ist es die Aufgabe des Grundbuchs, die an den Grundstücken bestehenden Rechte festzuhalten.
Bei Grundstücken erfolgt die Übertragung eines Rechts an der Sache durch die Eintragung im Grundbuch. Die Grundbücher werden von den Amtsgerichten geführt. Es wird unterteilt nach Bezirken, dann weiterhin nach Bänden und innerhalb eines Bandes nach Blättern. Jedes Grundstück erhält im Grundbuch ein besonderes Grundbuchblatt. Mehrere Grundstücke desselben Eigentümers, deren Grundbücher zu demselben Grundbuchamt gehören, können auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt geführt werden. Grundbuchmäßig werden die Grundstücke nicht nach den häufig wechselnden Straßenbezeichnungen und Hausnummern, sondern nach den Nummern des Grundbuchblattes, auf dem sie im Grundbuch vermerkt sind, bezeichnet. Die Nummern des Grundbuchblattes sind unveränderlich, um spätere Verwechslungen auszuschließen.
Sämtliche Urkunden, auf die sich eine Eintragung gründet oder Bezug nimmt, hat das Grundbuchamt aufzubewahren und zu den Grundbuchakten zu nehmen.
Die im Grundbuch vorgenommene Eintragung enthält in der Regel nur die wesentlichen Angaben der zugrundeliegenden Urkunde. Die Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.
29.03.2023
Der Grundbuchauszug
Ist eine genaue Abschrift des Grundbuchs oder – genauer gesagt – des Grundbuchblattes. Er gliedert sich in Übereinstimmung mit dem Grundbuch in die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
Das Bestandsverzeichnis enthält das Verzeichnis der Grundstücke und die mit dem Eigentum verbundenen Rechte. Die Abteilung I gibt Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse. Die Abteilung II enthält die dinglichen Lasten, soweit sie nicht Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden sind (s. Abteilung III) sowie die Verfügungsbeschränkungen.
- Grunddienstbarkeiten
- Der Nießbrauch
- Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit
- Das Vorkaufsrecht
- Die Reallast
- Die Verfügungsbeschränkungen
Die Berechtigung einer Grunddienstbarkeit bezieht sich auf den jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks wohingegen die Berechtigung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit auf eine näher bestimmte natürliche oder juristische Person bezogen ist.
Die Abteilung III enthält Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, wobei bei der Prüfung der Eintragungen genau darauf zu achten ist, welche Grundstücke des Bestandverzeichnisses von der Eintragung erfasst werden. Es ist üblich, mit der Beurkundung von Hypotheken und Grundschulden einen Notar zu beauftragen, um der grundbuchmäßigen Form zu genügen. Eine Eintragung erfolgt nur auf Antrag.
11.4.2023
