Meine Immobilie: Zukunftssicher gestalten oder verkaufen?

Aufgrund des großen Zuspruchs und der hohen Nachfrage geht die Makler Teestunde in die zweite Runde! An drei Freitagnachmittagen im Herbst lade ich Sie ganz herzlich zur gemütlichen Teestunde ein (Kaffee gibt es auch). Jeweils um 16:00 Uhr treffen wir uns in ungezwungener Runde und Sie haben Gelegenheit, Ihre Fragen an die Expertinnen und Experten zu stellen.

Hier die Termine und Themen:

Freitag, 25.10. mit Janne Seelig, Rechtsanwältin und Notarin
Welche Unterlagen benötige ich zum Verkauf meines Hauses? Und was genau steht eigentlich in den einzelnen Abteilungen des Grundbuches? Welche Vorbereitungen muss ich im Hinblick auf Eintragungen im Grundbuch treffen? Janne Seelig bringt hier Licht ins Dunkel und beantwortet gerne Ihre Fragen
zu rechtlichen Themen rund um den Verkauf einer Immobilie.

Freitag, 8.11. Angela Waßmann und Mario Grüder
Die Ingenieurin und der Heizungsfachmann sprechen über Vorschriften aus dem Gebäudeenergiegesetz, geben Hilfestellung zum Thema Modernisierung und beantworten Fragen rund um den Energieausweis.

Freitag, 22.11. Birgit Hayn, Finanzierungsexpertin, erklärt:
Worauf muss ich achten, wenn ich meine erste Immobilie erwerben will? Und: Achtung Anschlussfinanzierung! Clever umschulden – so geht’s.

Ich freue mich auf Ihre Anmeldung und Sie können sich auf drei Nachmittage voller Erkenntnisse freuen! Einfach per Mail an info@suessimmobilien.de oder telefonisch unter 01578-1500 780.
Ihre Sylke Süß

Mit zunehmendem Alter verändern sich individuelle Bedürfnisse und somit auch die Anforderungen an das eigene Zuhause. Ältere Eigentümer stehen vor vielen Fragen:

❓Ist etwa die Immobilie zu groß geworden, weil die Kinder ausgezogen sind?
❓Ist der Instandhaltungsaufwand zu hoch?
❓Ist mein Zuhause altersgerecht?

❓Was soll mit meiner Immobilie passieren?
❓Lohnt es sich, die Immobilie umzubauen oder soll ich mein Eigenheim verkaufen?

Zu diesen und anderen Fragen rund um das Thema „Immobilie im Alter“ möchte ich Senioren auf der Messe mit Rat und Tat zur Seite stehen.
Besuchen Sie mich an meinem Infostand im Ganztagszentrum Bargteheide, Am Markt 2. Am 7.9. zwischen 10 und 17 Uhr.

Ich freue mich auf unser Gespräch!

Eine Photovoltaik-Anlage steigert beim Verkauf eines Hauses dessen Wert. Die Einspeisevergütung verspricht dem Käufer zusätzliche Einnahmen, der Eigenverbrauch hilft, Stromkosten zu senken.

Seit der Energiewende lassen sich immer mehr Hauseigentümer eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach ihres Hauses installieren. Aber aufgepasst: Beim Verkauf der Immobilie gilt zu beachten, dass die Photovoltaik-Anlage ein selbständiges bewegliches Wirtschaftsgut darstellt. Und dabei gelten andere Regeln als für den Verkauf der Immobilie. Grundsätzlich empfiehlt es sich, den Kauf bzw. Verkauf der bestehenden PV-Anlage vertraglich vom Hausverkauf zu trennen.

Wird mit der auf dem Dach des Hauses installierten PV-Anlage erzeugte Strom nicht ausschließlich selbst genutzt, sondern auch in das Netz eingespeist oder an Mieter verkauft, handelt es sich um eine Betriebsvorrichtung im Sinne des § 68 Abs. 2 BewG. Die PV-Anlage stellt somit steuerlich keinen Bestandteil des Gebäudes dar, sondern gilt als selbständiges, bewegliches Wirtschaftsgut, für das ein gesonderter Kaufpreis vereinbart werden muss. Beim Betrieb einer PV-Anlage handelt es sich demnach um eine gewerbliche Tätigkeit, der separate Kaufpreis lässt sich also unter Umständen steuerlich absetzen. Als Anhaltspunkt für den Kaufpreis könnte man z.B. den Jahresertrag oder den Restbuchwert der Anlage nehmen.

Steuerliche Besonderheiten beim Verkauf einer Immobilie mit Photovoltaikanlage

Beim Verkauf eines Hauses mit Photovoltaik-Anlage gibt es spezielle Aspekte zu beachten, da die Anlage als eigenständiges Wirtschaftsgut gilt. Falls der erzeugte Strom nicht ausschließlich selbst genutzt wird, sondern ins Netz eingespeist oder an Dritte verkauft wird, wird die Anlage steuerlich als Betriebsvorrichtung behandelt. Daher muss für die Anlage ein separater Kaufpreis vereinbart werden, oft basierend auf ihrem Restbuchwert. Neue Steuerbefreiungen beeinflussen den Verkauf von Immobilien mit Photovoltaik-Anlagen:

Grunderwerbsteuer: Die PV-Anlage wird separat behandelt und unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, außer es handelt sich um dachintegrierte oder fassadenintegrierte Anlagen.

Einkommensteuer: Der Veräußerungsgewinn des Grundstücks ist steuerfrei nach § 23 EStG. Für die PV-Anlage gilt seit 2022 eine Steuerbefreiung gemäß § 3 Nr. 72 EStG, jedoch nur für kleine Anlagen.

Umsatzsteuer: Bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen ist der Verkauf nicht umsatzsteuerbar. Bei dach- oder fassadenintegrierten Anlagen beträgt der Korrekturzeitraum zehn Jahre. Bei keinem Verkauf im Ganzen unterliegt der Verkauf der Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 9a UStG, außer es handelt sich um aufgesetzte PV-Anlagen.
Für Sicherheit beim Verkauf empfiehlt sich eine zusätzliche Vereinbarung im Kaufvertrag zur Umsatzsteuerpflicht der PV-Anlage.

(Quelle Steuertipps: IVD Nord Newsletter vom 29.4.24)

August 2024

Aufgepasst! Nach der Sommerpause können die Herbst Kurse bei den vhs in Stormarn gebucht werden. Auch in diesem Jahr ist Dat sööte Huus wieder mit Vorträgen und Workshops dabei: Mit Tipps und Tricks aus dem Alltag einer Maklerin rund um das Thema Immobilien kaufen/verkaufen sowie einem Vortrag plus Workshop über Home Staging. Perfekt ist eine Kombination aus beiden Kursen. Ich freue mich auf  deine Anmeldung.

Hier alle Termine (Anmeldungen direkt über die jeweilige vhs):

vhs Oststeinbek:

24.9. Immobilien kaufen und verkaufen

1.10. Home Staging

vhs Barsbüttel:

9.10 Immobilien kaufen und verkaufen

16.10. Home Staging

vhs Großhansdorf: 13.11. Home Staging

10.10. Immobilien kaufen und verkaufen

vhs Trittau: 7.11. Home Staging

17.10. Immobilien kaufen und verkaufen

Sicher kennen Sie den Fall vom Horrorhaus in Höxter. Mehrere Gewaltverbrechen mit Todesfolge in einem Wohnhaus gingen durch die Presse – später wurden dort illegal Drogen angebaut. Der Fall machte bundesweit Schlagzeilen und Ortskundige wussten genau, von welchem Haus die Rede war. Inzwischen wurde es abgerissen.

Diese Immobilie war nicht nur mit einem außerordentlich negativen Gefühl behaftet – sie war eigentlich unverkäuflich. Welchen Wertverlust derartige Emotion für den Verkauf eines Hauses bedeutet, erfahren Sie hier:

Ich erläutere Ihnen, was der merkantile Minderwert einer Immobilie ist, welche Schadensereignisse diesem zugrunde liegen und ob bzw. wie man den merkantilen Minderwert berechnet.

 Wichtige Fakten in Kürze:

• Der merkantile Minderwert ist der Wertverlust einer Immobilie nach einem Schadensfall. Trotzdem die Immobilie ordnungsgemäß und vollständig instandgesetzt wurde, ist ein Wertverlust entstanden.
• Im Zusammenhang mit Kraftfahrzeugen gibt es eine Vielzahl von Gerichtsurteilen zum merkantilen Minderwert. Bezüglich der Immobilienbewertung spricht man von einem fiktiven Wert.

Definition:

Der merkantile Minderwert bezeichnet die Minderung des Verkaufswerts einer Immobilie, die besteht, obwohl das Schadensereignis vollständig und sachgemäß behoben wurde. Trotz ordnungsgemäßer und vollständiger Instandsetzung, haftet der Mangel bzw. Schaden nach wie vor an der Immobilie. Laut Auffassung des Bundesgerichtshofs beruht die Annahme des merkantilen Minderwerts auf dem Verdacht verborgen gebliebener Schäden (siehe BGH-Urteil vom 08.12.1977, Az.: VII ZR 60/76). Dadurch entsteht bei möglichen Käufern eine Abneigung gegenüber der Immobilie. Es entsteht ein Schaden (Wertverlust), ohne dass ein tatsächlicher Mangel am Objekt besteht.

Es ist schwer den merkantilen Wertverlust eindeutig in konkreten Zahlen zu beziffern. Hier sollte man auf die Expertise eines Sachverständigen vertrauen.

Merkantiler Minderwert: Bei Immobilien ein fiktiver Wert

Bei Immobilien ist der merkantile Minderwert ein fiktiver Wert, also objektiv und rational nicht nachzuweisen, sondern vielmehr ein emotionaler Faktor. Trotzdem kann er den Verkehrswert eine Immobilie erheblich mindern. Der Kaufinteressent ist misstrauisch und befürchtet, dass das Gebäude nach wie vor mit einem Schaden behaftet sein könnte, obwohl dieser fachgerecht repariert bzw. beseitigt wurde.

Hier einige Beispiele:

Es gibt diverse Arten von Schäden, die einen merkantilen Minderwert bei Immobilien begründen. Voraussetzung ist immer, dass der Mangel/Schaden an der Immobilie zuvor vollständig beseitigt wurde. Es bleibt allein der Verdacht, dass in der Zukunft Folgeschäden auftreten können.

• Suizid oder Gewaltverbrechen
• Wasserschäden (z.B. durch frühere Hochwasser)
• Bombenfunde auf dem Grundstück (oder auch der Verdacht darauf)
• Baumängel
• Altlasten wie Asbest
• Einsturzgefahr z.B. durch Bergschäden
• Hausschwann, Holzbock oder Schimmel

Allein durch ein mulmiges Gefühl in Bezug auf die o.g. Punkte kann die Immobilie einen Wertverlust erleiden.

Achtung! Das ist für Sie als Eigentümer wichtig:

Sie sind als Eigentümer einer Immobilie in Deutschland dazu verpflichtet, Interessenten oder Käufer über bereits vollständig beseitigte Mängel oder Schäden in Kenntnis zu setzen. Andernfalls sind Käufer zur Rückabwicklung des Kaufvertrags berechtigt und können darüber hinaus sogar Schadensersatzansprüche geltend machen.

Fazit:

Obwohl der merkantile Minderwert an einer Immobilie mehr oder weniger auf Emotionen beruht, kann er die Mangelbeseitigungskosten deutlich übersteigen. Da es keine allgemein gültige Berechnungsweise gibt, ist der Wert jedoch schwer zu beziffern.

Juni 2024

Heute fand die Spendenübergabe an StartLocal e.V. statt, die Birte Dendler als Vorsitzende des Vereins entgegennahm.

In Lütjensee, Trittau und überall in unserer Region gibt es Menschen, die etwas tun wollen für Umwelt und Klima, allein aber nicht so recht weiterkommen. Menschen, die nicht auf die große Lösung warten wollen, sondern selbst vor ihrer eigenen Haustür aktiv werden. StartLocal e.V. ist ihre Anlaufstelle.
Dat sööte Huus möchte damit lokale Projekte unterstützen, um Lütjensee noch bienenfreundlicher und bunter zu machen 🦋🌷🦜🌺🐝🌻🐞

3. April 2024

Sie wünschen weitere Information zu Haftung, Zeiten für die Räum- und Streupflicht etc.? Dann fordern Sie den Flyer an unter: info@suessimmobilien.de

Dat sööte Huus war für Sie beim Deutschen Immobilientag in Berlin!

In den 2 Tagen vom 15.-16-.Juni habe ich mich für Sie durch diverse Vorträge gehört, „geworkshoped“, genetzwerkt, informiert, gerechnet und weitergebildet.

Zu spannenden und aktuell wichtigen Themen wie

• Die Wahrheit über den Immobilienmarkt
• WEG und energetische Sanierung
• Käufer und Eigentümer sicher durch bewegte Zeiten führen
• Handlungsempfehlungen für die Umsetzung des GEG
• Immobilien fit machen für das 1,5°C Ziel
• Fix & Flip
• Home Staging

und noch viel mehr sprechen Sie mich gern an.

Juni 2023

Als junger Mensch macht man sich wenig Gedanken darüber, wie das Wohnen im Alter aussehen könnte. Aber irgendwann sind die eigenen Kinder aus dem Haus und die Gartenpflege sowie die Arbeit im Haushalt fallen zunehmend schwerer. Manchmal ist der Eintritt ins Rentenalter ein perfekter Zeitpunkt, um über einige Zukunftsoptionen nachzudenken.

Wohnen Sie im eigenen Haus, sollten Sie sich überlegen, ob Ihr Zuhause sich altersgerecht umrüsten lässt. Ein barrierefreies Badezimmer? Ein Treppenlift? Oder lässt sich sogar das Haus so umgestalten, dass Sie im Erdgeschoss wohnen und die obere Etage vermietet werden kann?

Auch Wohnungseigentümer sollten rechtzeitig überlegen, ob z.B. die Türen breit genug für einen Rollator oder Rollstuhl sind, damit sie sich auch mit diesen Hilfsmitteln noch gut in den eigenen 4 Wänden bewegen können. Gibt es einen Fahrstuhl?

Keine leichte Entscheidung – aber viele Optionen

Natürlich möchte man so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Wer über einen Umzug oder eine Verkleinerung des Hausstands nachdenkt, hat verschiedene Möglichkeiten: Eine altersgerechte Wohnung, bei der diverse Serviceleistungen hinzugebucht werden können oder eine kleinere, zentral gelegene Wohnung, mit kurzen Einkaufswegen oder vielleicht Zusammenziehen mit den Kindern.

Wie Sie im Alter wohnen möchten, hängt von vielen individuellen Faktoren ab. Entscheiden Sie sich für den Kauf einer altersgerechten Immobilie oder den Verkauf Ihrer eigenen Immobilie und bevorzugen den Service „Alles aus einer Hand“, dann berate ich Sie gern.

Möchten Sie Ihrem Verein etwas Gutes tun? Dann gehen Sie doch zum Makler! Süß Immobilien hat eine Vereinsaktion ins Leben gerufen. Wenn das Immobilienbüro „Dat sööte Huus“ Ihren Auftrag erhält, erhalten Sie einen Rabatt auf die Verkäuferprovision. Und Ihr Verein erhält eine Spende von Süß Immobilien.

Was steckt hinter dieser außergewöhnlichen Aktion?

Nach einem erfolgreichen Immobilienverkauf entscheiden meine Auftraggeber, welchen Verein ich bzw. mein Maklerbüro mit einer Spende von 500 Euro unterstützen darf. Im gleichen Zuge bekommen die Verkäufer einen Rabatt auf die Verkäuferprovision in gleicher Höhe. Alle Seiten profitieren!

Ist das eine gute Werbung?

Natürlich! Die Vereinsaktion ist ganz klar eine Werbeaktion. Denn bevor ich das Geld für Google- oder Facebook Werbung ausgebe, freue ich mich doch, dass damit die heimischen Vereine unterstützt und gefördert werden. Ich finde, das ist sinnvolles Marketing mit einem guten Nutzen – Flyer kann ja jeder.

Wer kann denn von der Spende profitieren?

Da gibt es viele Möglichkeiten: Fördervereine von Kindergärten und die freiwillige Feuerwehr, Musikverein oder Spielmannszug, Sportvereine aber auch soziale Einrichtungen wie die Kinder- und Jugendhilfe, eine Hospizstiftung oder ein Tierschutzverein.

Ich freue mich aber immer besonders, wenn das Geld an Fördervereine von Kindergärten und Schulen geht. Wie zum Beispiel in diesem Monat an den Kindergarten Pusteblume in Basthorst. Dort ist es besonders gut angelegt. Die Kinder bekommen in diesem Frühjahr durch die Spende neue Roller und Räder. Das ist doch eine tolle Sache!

Wie entstand denn die Idee mit der Vereinsaktion?

Hier bei uns in Stormarn und im Herzogtum Lauenburg können wir sehr stolz sein auf ein reges Vereinsleben. Viele Freizeitmöglichkeiten, aber auch gesellschaftliches und ehrenamtliches Engagement wären ohne unsere Vereine nicht möglich, gerade auf dem Land. Ich selbst war und bin langjähriges Mitglied im Reitverein, bei der DLRG und im Sportverein.

Wie erfolgreich ist die Vereinsaktion als Werbeaktion?

Nun ja, ich habe jetzt gerade erst damit angefangen und bin gespannt, ob ein Verkaufsauftrag dabei herauskommt. Aber ehrlich gesagt ist es am schönsten, wenn die Kunden aufgrund von Empfehlungen auf mich aufmerksam werden. Und bisher war das so. Zufriedene Kunden sind einfach die beste Werbung. Die haben dann meist von der Vereinsaktion noch nichts gehört und sind positiv überrascht.

Das Geld ist bei den Vereinen gut aufgehoben und momentan besonders willkommen, weil andere Einnahmen weggefallen sind. So eine Aktion sehe ich langfristig. Wenn man positive Energie in eine solche Aktion steckt, kommt irgendwann auch etwas zurück. Und durch die Spenden und die Übergabefotos lerne ich viele tolle, engagierte Menschen kennen und habe Einblick in die Arbeit ganz unterschiedlicher Vereine.

März 2023

Sie träumen von den eigenen vier Wänden, wissen aber nicht: Wie fange ich das an? Dann ist ein guter Plan gefragt.

Klären Sie im ersten Schritt, was Sie sich leisten können, d.h. prüfen Sie, wieviel Eigenkapital Sie aufbringen können. Haben Sie bereits etwas gespart, oder können die Eltern/Großeltern Sie unterstützen? Führen Sie ein Finanzierungsgespräch mit einem Fachmann. Empfehlenswert ist, wenn Sie zumindest die Kaufnebenkosten (6,5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar- und Grundbuchkosten, sowie Maklerkosten) und ca. 10 % der Kaufsumme mit eigenen Mitteln bezahlen können. Ein Grundstück zu kaufen und selbst zu bauen, ist oft schwieriger und langwieriger, als eine gebrauchte Immobilie zu erwerben. Ein Haus mit Keller ist teurer als eines ohne, das Einfamilienhaus kostet mehr als die Doppelhaushälfte und die wiederum ist teurer als ein Reihenhaus.

Im zweiten Schritt überlegen Sie, was genau Sie eigentlich wollen. Wieviel Platz wird benötigt? Suchen Sie im Speckgürtel, dann berücksichtigen Sie den längeren Arbeitsweg. Wird aus dem verliebten Paar vielleicht bald eine Familie oder soll im Homeoffice gearbeitet werden (zusätzliche Zimmer)? Kommt noch ein Hund dazu (Garten), wird Platz für das Hobby benötigt (Keller/Dachboden) etc.? Und nicht zuletzt: Wie passt das alles mit Schritt eins zusammen?

Schauen Sie sich dann zur Orientierung ca. 5­–10 Immobilien an. Wenn Sie Glück haben, ist sogar schon die richtige dabei. Vergleichen Sie, entwickeln Sie ein Gefühl für den Markt. Das Ganze ist ein Prozess, eine Reise. Auf die erste Phase der Euphorie folgt oft Resignation und dann schließlich eine realistische Einschätzung. Bleiben Sie dran, auch wenn es mal eine Enttäuschung gibt. Der Immobilienmarkt ist ständig in Bewegung. Es wird immer wieder etwas Neues angeboten!

Seien Sie sich auch über diese Dinge im Klaren: Sie bürden sich zunächst Schulden auf, die Sie über Jahre abtragen. Bedenken Sie daher auch mögliche Jobwechsel oder planen Sie zusätzliche Geldpolster für eine spätere Renovierung/Modernisierung mit ein. Letztlich ist der Immobilienkauf aber ein Investment. Sie schaffen Vermögenswerte, denn die Immobilienpreise werden weiter steigen.

Nicht nur die Preise für Bestandsimmobilien sind hoch. Durch Materialknappheit, steigende Energiepreise und Fachkräftemangel hat sich auch der Neubau stark verteuert. Ob Sie sich einen Neubau leisten können, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Aber wann lohnt er sich und wann sollten Sie sich besser für den Kauf einer Bestandsimmobilie entscheiden?

In den letzten Wochen und Monaten mussten immer mehr Menschen ihren Traum von der eigenen Immobilie aufgegeben. Entweder haben sie die Suche nach der passenden Immobilie beendet oder wer schon eine gefunden hatte, dem wurde sie zur Kostenfalle. Und die Baukosten sind für viele in unbezahlbare Höhen gestiegen.

Bau oder Kauf?

Nur wer über eine gute Bonität verfügt und sich mit seinem Einkommen, Lebenshaltungskosten und Tilgungsraten für den Immobilienkredit leisten kann, hat Chancen, eine Immobilie kaufen oder bauen zu können. Bauvorhaben klimafreundlicher Immobilien können gegebenenfalls finanzielle Unterstützung erhalten.

Förderungen für den Hausbau

Für Bauherren energieeffizienter Häuser gibt es staatliche Förderungen. Je niedriger der Energieverbrauch einer Immobilie am Ende ist, desto höher sind die staatlichen Förderungen. Diese müssen vor Baubeginn bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und/oder beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragt werden. Banken bieten mittlerweile sogenannte „grüne“ Darlehen an, also bessere Konditionen bei klimafreundlicher Bauweise. Hier können Bauherren profitieren. Jedoch sollte man rechtzeitig Angebote vergleichen und genau durchrechnen, wie viel sich damit einsparen lässt.

Kaufen statt bauen

Wer das Risiko des Immobilienneubaus wegen hoher Baukosten, Materialknappheit und Fachkräftemangel nicht eingehen möchte, kann sich auf die Suche nach einer passenden Bestandsimmobilie machen. Bei Süß Immobilien finden Sie angebotene Objekte oder können Suchaufträge anlegen. Dann mache ich mich für Sie auf die Suche. Habe ich das Passende in meinem Bestand oder werde ich mit dem Verkauf einer Immobilie neu beauftragt, die zu Ihren Suchkriterien passt, werden Sie darüber informiert, bevor mit der öffentlichen Vermarktung begonnen wird.

Dezember 2022